在經(jīng)歷一個多月的寬幅調(diào)整后，活動板房板塊的估值已處于歷史均值下方，隨著9月3日申萬房活動板房指數(shù)大漲7.73%，我們認為該板塊將逐步展開估值糾偏的過程;同時考慮到二季度利潤計提的會計安排以及下半年活動板房業(yè)以價補量的經(jīng)營策略，預(yù)計房活動板房業(yè)績?nèi)詫⑾蚝茫乐荡嬖谶M一步上升的空間。值得注意的是，隨著調(diào)控政策的演進，明年房活動板房業(yè)累積的風(fēng)險也在進一步加大。
業(yè)績大幅提升
今年上半年，申萬房活動板房企業(yè)(共計109家)合計實現(xiàn)凈利潤160.53億元，同比增長21.74%。剔除金融、石油化工等行業(yè)的不可比因素，房活動板房業(yè)凈利潤在申萬21個一級行業(yè)中排名第三。細分來看，房活動板房業(yè)一季度實現(xiàn)凈利潤42.12億元，二季度實現(xiàn)凈利潤118.41億元，同比增長分別為-14.56%和43.42%，增速遠遠高于今年一、二季度全部上市公司凈利潤同比增幅-25.25%及-1.74%。
我們認為，上半年超寬松的流動性助推了房活動板房業(yè)的強勁復(fù)蘇，活動板房銷售面積和銷售額連續(xù)5個月大幅反彈，目前多數(shù)房企的主要財務(wù)指標都出現(xiàn)明顯的改善。以掌握房企生死大限的現(xiàn)金流指標來看，截至6月底，109家上市房活動板房企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為401.6億元，二季度環(huán)比增加293.2%，而去年底這一數(shù)字為-392.15億元。相較而言，目前房企的資金流動性已較為寬裕。在去年被壓抑的需求爆發(fā)的帶動下，住宅市場今年上半年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，供需缺口拉高了房價，從根本上提升了活動板房企業(yè)的盈利能力，房活動板房企業(yè)的銷售凈利率在今年二季度攀升到18.78%，比一季度的12.69%增長了48%。
同時房活動板房企業(yè)的集中度也在顯著提升。上半年營業(yè)收入排名前十的公司在109家上市公司營業(yè)收入總和中占比超過60%，其中萬科的營業(yè)收入總和占比為24.7%，比去年提高了6.3個百分點，凈利潤行業(yè)占比接近20%，無論從營業(yè)收入還是凈利潤看，房活動板房業(yè)的馬太效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。
估值處于歷史均值水平
根據(jù)統(tǒng)計，按照TTM法計算，9月3日房活動板房行業(yè)市盈率為38.43倍，在申萬全部23個一級行業(yè)中排名第9，較年初的第11位上升了兩位。而該行業(yè)自7月29日-9月3日的整體跌幅已達20.46%，同期全部A股的整體跌幅為13.93%，相對大盤，活動板房明顯超跌。我們認為，9月3日活動板房業(yè)的超跌反彈正是對前期整體走勢一個修正;而縱向來看，目前房活動板房業(yè)的整體估值也處于一個較低水平。我們選取04年1月9日至今的周估值數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房活動板房業(yè)PE的歷史均值為37.74倍，目前活動板房業(yè)整體的估值水平略高于歷史均值。
活動板房業(yè)的低估值無疑吸引了眾多資金，從行業(yè)成交占比來看，9月3日活動板房業(yè)的成交占比為8.43%，已突破8.31%的歷史均值上限，而前兩周活動板房業(yè)的成交占比分別為6.4%和7.7%，都在均值6.66%附近徘徊。從換手率角度看，9月3日房活動板房業(yè)整體的換手率為2.88%，在申萬23個一級行業(yè)中排名第7，活躍度明顯強于全部A股1.89%的水平。
我們認為，在大盤趨勢不改以及近期風(fēng)格交替變化的背景下，房活動板房板塊有望成為領(lǐng)漲板塊。由于有上半年優(yōu)良的業(yè)績支持，再加上短期內(nèi)宏觀政策調(diào)控的基調(diào)不會有方向性改變，房活動板房企業(yè)的資金的充裕狀況有望持續(xù)到年底，因此一旦市場結(jié)束寬幅震蕩走向階段性平穩(wěn)之際，房活動板房板塊會有持續(xù)較好的表現(xiàn)。不過也需要關(guān)注目前房活動板房行業(yè)的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，按照整體法計算，9月3日申萬房活動板房行業(yè)PB為3.79，在全部23個一級行業(yè)中排名第17位;在經(jīng)歷了上半年業(yè)績的提升后，目前活動板房業(yè)的每股凈資產(chǎn)為3.11元，較去年同期提高了7%，在下半年業(yè)績平穩(wěn)增長的預(yù)期下，未來活動板房股的升勢值得期待。
下半年以價補量
近期關(guān)于房活動板房政策調(diào)整的傳言使得活動板房股走勢跌宕起伏，進入8月下旬，房活動板房業(yè)迅猛增長的態(tài)勢有所減緩。從北京、上海、深圳一線城市的銷售數(shù)據(jù)看，上周三地共實現(xiàn)銷售面積129.73萬平方米，環(huán)比下降0.3%，進入8月以來已連續(xù)三周環(huán)比持續(xù)下降。從10個省會城市及副省級城市的交易金額看，上周10個城市實現(xiàn)成交金額83.4億元，環(huán)比下降3.1%，成交額連續(xù)兩周持續(xù)下滑，我們認為，在經(jīng)歷了上半年復(fù)蘇性的反彈上漲后，下半年，房活動板房業(yè)的銷售面積和銷售金額環(huán)比都會出現(xiàn)一定程度的下滑，由于活動板房開發(fā)的周期性和去庫存的基本結(jié)束，下半年住宅市場的整體供應(yīng)量不會有太大的提升，活動板房企業(yè)將采取以價補量的措施維持全年業(yè)績的高速增長。
雖然市場傳言，銀行將對二套房以及房活動板房開發(fā)貸款采取更為嚴格的措施，但我們認為，經(jīng)歷了上半年超寬松的流動性，房活動板房企業(yè)的資金實力足以支撐其項目開發(fā)和整體運營至今年年底，短期內(nèi)對大開發(fā)商的影響不大。不過應(yīng)注意政策的持續(xù)性，如果明年下半年開始加息，并且政府采取較為嚴厲的措施平抑房價繼續(xù)過快的上漲，那么對存量和增量房貸的負面影響將比較突出，屆時不僅住房需求市場會受到一定的抑制，供給方也會因保證現(xiàn)金流而減少新開工和開發(fā)面積，房活動板房業(yè)明年的累積風(fēng)險會進一步加大。
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